在全球经济复苏势头不稳、国际地缘政经冲突加剧的背景下，我国经济保持较强韧性并实现恢复性增长，但总体处于“弱复苏”状态。上海作为我国的经济中心，吸引了一大批青年人“来沪”奋斗，但青年人承受着巨大的租房负担，近六成承租人租金收入比超过30%。如何为新市民、新青年减轻租房负担；如何使住房租赁市场供需匹配、职住平衡，使人们通过租房也能实现安居乐业？本报告将从市场规模、租金情况、出租率情况、租客画像等多方面分析上海市住房租赁市场，为构建“供需匹配、职住平衡”的住房租赁市场提供参考。

市场规模情况

（1）供应总量

2023年以来，上海市普通公寓供应量波动明显，其中2月和3月年后返城季供应量回升，其余月份基本呈下滑趋势，尤其临近年底的传统淡季，供应量处低位。

（2）细分主题品牌开业规模

从细分主题来看，租赁社区开业规模占据主力，占比60.5%，虽然租赁社区数量少，但由于其单个项目规模大，因此总规模大；其次为白领公寓，占比35%；蓝领公寓和服务式公寓规模较小，合计占比不超过5%。

（3）重点企业开业规模

据不完全统计，截至2024年1季度，已有15家重点企业入驻上海市，合计开业房源超16.7万间。城方、魔方生活和瓴寓国际开业规模居前三，其中城方作为上海首个国企住房租赁品牌，深耕上海，目前规划布局上海市重点核心区域近30个优质项目，开业规模超3.8万套，分布在长宁、静安、浦东、闵行、徐汇、嘉定等多个行政区的醇熟地段。

（4）新增开业

2023年以来，上海市住房租赁品牌新增开业规模整体呈下降趋势，受季节性变化影响，在传统旺季“毕业季”新增开业规模达到峰值。其中2023年2季度，城方新增开业7483套房源，瓴寓和抱家公寓分别新增开业近3000套房源；预计今年2季度新增开业房源将迎来新的一轮上涨。

租金情况

（1）全市租金

2023年以来，上海市普通公寓租金呈季节性波动态势，但整体来看，波动幅度较为平稳。

（2）区域租金

分区域来看，上海市住房租赁品牌租金TOP3区域分别为：黄浦区（240元/月/平方米）、长宁区（220元/月/平方米）、徐汇区和静安区（191元/月/平方米）；虹口区、普陀区和杨浦区租金在150-175元/月/平方米。

（3）典型项目租金

通过收集泊寓、冠寓、瓴寓、朗诗寓、金地草莓社区、城家、碧家、魔方公寓、乐乎青年社区、·筑梦城等10个头部住房租赁品牌在上海的项目信息，可以发现，城家公寓大木桥地铁站店单位面积的租金比较高，达209-336元/月/平方米；而在闵行区的3个项目中，新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区租金对承租人较为友好。

出租率情况

（1）服务式公寓出租率

受居民信心不足、预期不足、消费不足等因素影响，上海市服务式公寓出租率逐年下降，由2020年的89%降至2023年的84%。从当前的就业环境看，未来服务式公寓的出租率仍面临严峻形势。

（2）典型保障性租赁住房项目出租率

从上海松江西部科技园柚米社区、新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区、城家上海大场国际社区4个保障性租赁住房的出租率来看，除上海松江西部科技园柚米社区由于开业时间短，出租率处低位外；其余3个项目出租率表现良好，维持在95%及以上，主要原因之一是保障性租赁住房租金具有明显优势。

租客画像

（1）居住现状

据调查数据显示，上海市承租人目前居住房屋的套内面积在21-30平方米的占比最高，达39%；其次是11-20平方米，占比29%；31-40平方米占比20%；三者合计占比88%，总体上承租人所租的房屋小户型占据主力。

（2）租金负担

上海市承租人的租金压力较大。从月租金来看，3001-4000元的占比最高，为31.9%；其次是2001-3000元，占比23.62%；4001-5000元和5000元以上的占比分别为18.1%、17.18%。

从租金收入比来看，上海市的租住成本高昂，近六成承租人的租金收入比超30%，其中租金收入比在41%-50%之间的人群占26.7%；仅四成承租人租金收入比在30%以下。

（3）找房渠道

承租人寻找房源采用的渠道主要有以下几种：一是中介公司；二是综合性租房平台，如贝壳、链家、58等；三是社交媒体和社区论坛，比如抖音、小红书、微博、豆瓣等；四是品牌公寓的官方网站、小程序或APP等，比如泊寓、冠寓、魔方等品牌均有自己的在线租房平台，提供直租服务；五是亲友推荐。随着网络信息的不断传播、以及青年人社交习惯的改变，越来越多的青年人倾向于通过抖音、小红书等新兴渠道获取房源。

结语：总体来看，上海市住房租赁市场供应量和租金具有明显的季节性规律，六月份即将进入租房“旺季”，市场呈现出规模扩大、租金稳中有升的趋势。在如今严峻的就业环境下，如何精准定量定价、提升出租率、提高运营效率、留存客户，是每一个企业面临的关键问题。